Baurecht: Anleitung für saubere Verträge

In einem Baurechtsvertrag müssen alle wichtigen Details festgelegt und stets überprüft werden. Nur so kann eine rechtliche Absicherung garantiert werden. Wir geben Ihnen deshalb bei der Gestaltung und Überprüfung eines Baurechtsvertrages einige Empfehlungen mit.

Leitfaden für Baurechtsverträge

1. Einleitung

Ausgestaltung des Baurechtsvertrags geschieht über einen Notar. Abhängig vom Kanton kann ein Notariat privat oder staatlich organisiert sein. Für die Einleitung des Vertrages empfiehlt sich der Vertragszweck (z.B. Wohnungsbau).

2. Vertragspartner

Die involvierten Parteien sind hier präzise aufzuführen. Darunter sind stets der Baurechtgeber (Grundeigentümer) und der Baurechtnehmer (Gebäudeeigentümer) zu nennen. Bei privaten Baurechtgebern empfiehlt es sich den Vertrag genau zu überprüfen und nach Bedarf einen Anwalt für Baurecht einzuholen.

3. Rechtsobjekt und Baurecht

Das Rechtsobjekt ist hier zu beschreiben. Hierzu ist also eine genaue Umschreibung des auszuübenden Baurechts erforderlich. Insbesondere ist der Zweck für die Vergabe des Baurechts festzuhalten.

4. Dauer des Baurechts

Die Dauer kann grundsätzlich von den Vertragspartnern wischen 30 und 99 Jahren frei gewählt werden. Es empfiehlt sich hier vor Festlegung der Dauer die langfristigen Ziele der Vertragsparteien zu kennen. Für Wohnbauten ist eine Dauer zwischen 60 und 100 Jahren branchenüblich.

5. Vorzeitiger Heimfall

Hier soll festgehalten werden, wann ein vorzeitiger Heimfall eintritt bzw. der Baurechtnehmer seine Pflichten grob verletzt. Es ist zu beachten, dass ein Heimfall nur geltend gemacht werden kann, wenn eine Androhung unter einer angemessenen Frist stattgefunden hat.

6. Ordentlicher Heimfall

Die Folgen eines ordentlichen Heimfalls werden hier aufgeführt. Darunter ist der Rückkaufspreis der Gebäulichkeiten zu definieren. Oftmals wird ein Prozentsatz unter 100 Prozent gewählt. Wir empfehlen einen Prozentsatz von ca. 80 Prozent des geschätzten Marktwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss.

7. Baurechtzins

Der Baurechtzins ist für die Vertragspartner frei festzulegen. Wir empfehlen eine moderate Höhe von 50 bis 75 Prozent des Verkehrswerts, abhängig vom Zweck des Baurechts. Für Verzinsung des Verkehrswerts ist ein stabiler Zinssatz von 2 bis 3 Prozent zu wählen. Die Baurechtzinsen müssen situative Verhältnisse berücksichtigen. Es ist deshalb sinnvoll die Entwicklung des Bauprojekts vorher abzuschätzen. Weiter soll der Baurechtzins periodisch an der Kostenentwicklung angepasst werden. Hierzu bieten sich zwei Referenzwerte an: Der Baulandpreisindex oder der Landesindex der Konsumentenpreise. Bei einer langfristigen Orientierung empfehlen wir den Baurechtzins alle 5 Jahre anzupassen.

8. Sicherung des Baurechtszinses

Der Baurechtzins kann hier über eine Klausel, wie über eine Grundpfandverschreibung, für eine gewisse Zeit rechtlich gesichert werden.

9. Übertragbarkeit des Baurechts

Das Gesetz erlaubt die Vererbung und Veräusserung des Baurechts. Am Vertrag wird sich dabei nichts ändern.

10. Gesetzliches Vorkaufsrecht

Von Gesetzes wegen haben der Baurechtgeber sowie der Baurechtnehmer ein Vorkaufsrecht. Der Baurechtgeber kann die Gebäude und der Baurechtnehmer den Boden zum jeweiligen Marktpreis vorkaufen.

11. Schiedsgerichtklausel

Die bevorzugte Gerichtsinstanz ist hier bei einem Rechtsstreit zwischen den Vertragsparteien festzuhalten.

12. Andere Regelungen

Weitere Regelungen zu den Steuern, Abgaben oder zur Haftung können hier aufgeführt werden.

Quelle: hausverein.ch